I. HOÀN CÔNG XÂY DỰNG:
Là một thủ tục hành chính trong hoạt động xây dựng, được thực hiện sau khi bên thi công xây dựng hoặc bên đầu tư xác nhận đã hoàn thành xây dựng công trình, có giấy phép xây dựng và có nghiệm thu.
II. TẠI SAO PHẢI HOÀN CÔNG ?
Công trình xây dựng và nhà ở thuộc nhóm tài sản phải đăng ký quyền sở hữu. Do đó thủ tục hoàn công là cần thiết khi đăng ký quyền sở hữu để công trình xây dựng và nhà ở được công nhận về mặt pháp lý.
Hoàn công cũng là điều kiện để được cấp đổi lại sổ hồng trong đó thể hiện những thay đổi về hiện trạng nhà đất sau khi thi công. Đối với nhà riêng sau khi xây dựng xong phải hoàn thiện thủ tục hoàn công xây dựng trước khi làm thủ tục xin cấp sổ.
III. NHỮNG TRƯỜNG HỢP PHẢI THỰC HIỆN THỦ TỤC HOÀN CÔNG
Thủ tục hoàn công xây dựng bắt buộc với tất cả các công trình được cấp phép xây dựng.
Các công trình không phải xin phép xây dựng sẽ không cần thực hiện hoàn công.
IV. THỦ TỤC HOÀN CÔNG NHÀ, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG
a) HỒ SƠ HOÀN CÔNG
Theo thông tư 05/ 2015 /TT-BXD thủ tục hoàn công gồm các loại giấy tờ sau:
- Giấy phép xây dựng
- Hợp đồng xây dựng của chủ nhà ký với các nhà thầu khảo sát, thiết kế, thi công, giám sát thi công xây dựng ( nếu có).
- Báo cáo kết quả khảo sát xây dựng
- Hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công xây dựng
- Báo cáo kết quả thẩm tra và văn bản kết quả thẩm định bản vẽ thiết kế thi công xây dựng
- Bản vẽ hoàn công( trong trường hợp thi công xây dựng có sai khác so với thiết kế bản vẽ thi công)
- Báo cáo kết quả thẩm định,thí nghiệm (nếu có )
- Văn bản thoả thuận, chấp thuận, xác nhận của tổ chức, cơ quan nhà nước có thẩm quyền( nếu có) về an toàn phòng cháy, chữa cháy, an toàn vận hành thang máy.
Ngoài ra tuỳ từng trường hợp mà yêu cầu bổ sung thêm tài liệu cho hồ sơ hoàn công hợp lệ.
b) NỘP HỒ SƠ HOÀN CÔNG
– Bước 1: Cá nhân, hộ gia đình chuẩn bị 1 bộ hồ sơ
– Bước 2: Cá nhân, hộ gia đình nộp hồ sơ thông báo kiểm tra tại UBND quận, huyện, nếu thuộc trường hợp nhà ở riêng lẻ của người dân và các công trình xây dựng khác thuộc địa giới quận, huyện.
Nộp tại UBND Xã nếu trường hợp nhà ở riêng lẻ ở điểm khu dân cư nông thôn đã có quy hoạch xây dựng thuộc địa giới hành chánh xã.
– Bước 3: Sau khi nộp hồ sơ hoàn công công trình xây dựng nhà ở cho cơ quan có thẩm quyền thì bạn chờ đợi kết quả nghiệm thu hoàn thành các hạng mục công trình xây dựng và phải thực hiện nộp lệ phí hoàn công nhà ở.
Theo quy định tại khoản 11 điều 9 nghị định 140 /2016/ NĐ -CP thì nhà ở của hộ gia đình, cá nhân tạo lập thông qua hình thức phát triển nhà ở riêng lẻ sẽ không nộp lệ phí trước bạ. Khi hoàn công chỉ thu nghĩa vụ nộp thuế xây dựng cơ bản do chi cục thuế thu của nhà thầu xây dựng theo hợp đồng xây dựng.
Trường hợp bên nhận thầu xây dựng tư nhân, không thực hiện kê khai nộp thuế. Hoặc chủ nhà không cung cấp hợp đồng xây dựng nhà cho cơ quan thuế theo yêu cầu, để tính thuế đối với bên nhà thầu. Thì chủ nhà có trách nhiệm khấu trừ thuế thu nhập cá nhân phải nộp theo tỷ lệ 10% trên tổng thu nhập trước khi chi trả tiền công, tiền thù lao, tiền chi khác cho cá nhân thực hiện theo quy định tại khoản 1 điều 25 thông tư số 111/2013/ TT/BTC
V. NHÀ XÂY ÍT HƠN GIẤY PHÉP XÂY DỰNG CÓ ĐƯỢC HOÀN CÔNG KHÔNG?
Nguyên tắc thi công xây dựng thì phải thi công theo đúng nội dung của giấy phép xây dựng. Vì vậy xây nhà ít hơn giấy phép xây dựng được coi là hành vi xây dựng không đúng với GPXD sẽ bị xử phạt vi phạm quy định về trật tự xây dựng.
Trường hợp muốn cho việc xây dựng ít hơn GPXD được hoàn công, chủ nhà gởi đơn lên UBND quận nhờ cơ quan này xác nhận cho việc xây dựng không đúng nội dung GPXD nhưng không ảnh hưởng đến an toàn công trình và phù hợp với quy hoạch xây dựng được phê duyệt, để hợp pháp hoá thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
VI. TRÁCH NHIỆM CÁC BÊN KHI LÀM THỦ TỤC HOÀN CÔNG
CHỦ ĐẦU TƯ: Có trách nhiệm lập hồ sơ hoàn công,nghiệm thu cũng như chịu trách nhiệm về chất lượng công trình xây dựng, đảm bảo việc ký kết trong biên bản, giấy tờ nghiệm thu.
ĐƠN VỊ THIẾT KẾ CÔNG TRÌNH: Có trách nhiệm tham gia nghiệm thu công trình theo yêu cầu của chủ đầu tư, lập lại bản vẽ theo đúng thực tế, nếu có thay đổi về công trình xây dựng so với cấp phép ban đầu.
ĐƠN VỊ THI CÔNG: Cùng chịu trách nhiệm về chất lượng công trình, tham gia ký kết nghiệm thu hoàn công, đồng thời thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ như hợp đồng xây dựng đã lâp.
ĐƠN VỊ TƯ VẤN – GIÁM SÁT XÂY DỰNG( nếu có): Có trách nhiệm tham gia vào việc kiểm tra, ký xác nhận vào bản vẽ hoàn công xây dựng.
VII. QUY TRÌNH KIỂM TRA CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG
Căn cứ Luật Xây Dựng năm 2014; Nghị định số 46/2015/NĐ-CP quy định về quản lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng (sau đây viết là Nghị định 46/2015/NĐ-CP) và Thông tư số 26/2016/TT-BXD quy định chi tiết một số nội dung về quản lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng (gọi tắt là thông tư số 26/2016/TT-BXD), quy định:
1. Kiểm tra công tác nghiệm thu xây dựng
a) Trong thời gian 15 ngày kể từ ngày khởi công công trình, chủ đầu tư phải báo cáo thông tin của hạng mục công trình, công trình xây dựng bằng văn bản( theo Mẫu số 01 Phụ lục V Thông tư 26/2016/TT-BXD ) đến cơ quan chuyên môn về xây dựng;
b) Cơ quan chuyên môn về xây dựng thực hiện kiểm tra từ khi khởi công đến khi hoàn thành công trình không quá 03 lần đối với công trình cấp đặc biệt và công trình cấp I, không quá 02 lần đối với các công trình còn lại, trừ trường hợp công trình có sự cố về chất lượng trong quá trình thi công xây dựng hoặc trong trường hợp chủ đầu tư tổ chức nghiệm thu. Căn cứ vào loại và cấp của từng công trình, cơ quan chuyên môn về xây dựng quyết định thời điểm tổ chức kiểm tra khi công trình kết thúc các giai đoạn thi công quan trọng.
c) Kết thúc đợt kiểm tra, cơ quan chuyên môn về xây dựng thông báo kết quả kiểm tra bằng văn bản gửi chủ đầu tư;
d) Cơ quan chuyên môn về xây dựng tổ chức kiểm tra theo các nội dung quy định tại điểm a, điểm b và điểm c khoản 4
2. Kiểm tra công tác nghiệm thu khi hoàn thành thi công xây dựng hạng mục công trình, công trình xây dựng đưa vào sử dụng:
a) Chủ đầu tư gửi văn bản( theo Mẫu số 02 Phụ lục V Thông tư 26/2016/TT-BXD) báo cáo hoàn thành thi công xây dựng, hạng mục công trình, công trình xây dựng đến cơ quan chuyên môn về xây dựng có thẩm quyền kiểm tra tối thiểu trước 15 ngày đối với công trình cấp đặc biệt, cấp I hoặc trước 10 ngày đối với các công trình còn lại so với ngày chủ đầu tư dự kiến tổ chức nghiệm thu.
Chủ đầu tư phải gửi văn bản đề nghị kiểm tra công tác nghiệm thu hạng mục công trình, công trình xây dựng đưa vào sử dụng tới cơ quan có thẩm quyền kiểm tra;
b) Cơ quan chuyên môn về xây dựng tổ chức kiểm tra theo các nội dung(kiểm tra sự tuân thủ các quy định về công tác quản lý chất lượng công trình xây dựng của chủ đầu tư và các nhà thầu tham gia hoạt động xây dựng trong khảo sát, thiết kế, thi công xây dựng công trình) và thông báo kết quả kiểm tra bằng văn bản gửi chủ đầu tư;
c) Sau khi nhận được thông báo của cơ quan chuyên môn về xây dựng, chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức kiểm tra, rà soát và tổ chức khắc phục các tồn tại(nếu có), tổ chức nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình, công trình xây dựng theo quy định; gửi biên bản nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình, công trình xây dựng và báo cáo về việc khắc phục các tồn tại (nếu có) đến cơ quan chuyên môn về xây dựng;
d) Căn cứ vào biên bản nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình, công trình xây dựng và báo cáo về việc khắc phục các tồn tại (nếu có) của chủ đầu tư nêu tại Điểm c Khoản này, cơ quan chuyên môn về xây dựng ra văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu của chủ đầu tư( theo Mẫu số 03 Phụ lục V Thông tư 26/2016/TT-BXD): Mẩu thông báo kết quả kiểm tra của cơ quan chuyên môn về xây dựng đối với việc nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình, công trình xây dựng.
3. Chủ đầu tư tổ chức nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình, công trình xây dựng đưa vào sử dụng có điều kiện khi còn một số công việc hoàn thiện cần được thực hiện theo quy định.
Chủ đầu tư được quyết định tổ chức nghiệm thu từng phần công trình hoặc nghiệm thu có điều kiện để đưa công trình vào sử dụng trong trường hợp còn một số tồn tại về chất lượng, nhưng không làm ảnh hưởng đến khả năng chịu lực, tuổi thọ, công năng của công trình và bảo đảm công trình đủ điều kiện khai thác an toàn. Biên bản nghiệm thu phải nêu rõ các các tồn tại về chất lượng cần khắc phục hoặc các công việc xây dựng cần được tiếp tục thực hiện và thời gian hoàn thành các công việc này. Chủ đầu tư phải tổ chức nghiệm thu hoàn thành công trình sau khi các tồn tại về chất lượng đã được khắc phục hoặc các công việc xây dựng còn lại đã được hoàn thành.
Đối với tất cả các công trình phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền kiểm tra công tác nghiệm thu và ra văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu của chủ đầu tư. Riêng công trình sử dụng vốn ngân sách nhà nước và vốn nhà nước ngoài ngân sách, chủ đầu tư chỉ được quyết toán hợp đồng thi công xây dựng sau khi có văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu nêu trên.
Chủ đầu tư có trách nhiệm tiếp tục tổ chức thi công và nghiệm thu đối với các công việc còn lại theo thiết kế được duyệt .
Quá trình thi công phải đảm bảo an toàn và không ảnh hưởng đến việc khai thác, vận hành bình thường của hạng mục công trình, công trình xây dựng đã được chấp thuận kết quả nghiệm thu.
4. Cơ quan chuyên môn về xây dựng có thẩm quyền kiểm tra theo quy định tổ chức kiểm tra các nội dung như sau:
a) Kiểm tra thực tế thi công xây dựng công trình so với giấy phép xây dựng, đối với công trình phải cấp phép xây dựng, thiết kế xây dựng, quy chuẩn kỹ thuật, tiêu chuẩn áp dụng, biệnpháp thi công, chỉ dẫn kỹ thuật, biện pháp đảm bảo an toàn được phê duyệt;
b) Kiêm tra sự tuân thủ các quy định về quản lý an toàn lao động trong thi công xây dựng công trình;
c) Kiểm tra sự tuân thủ các quy định về quản lý chất lượng công trình xây dựng của chủ đầu tư và các nhà thầu có liên quan trong khảo sát, thiết kế và thi công xây dựng công trình;
Kiểm tra các điều kiện để nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình, công trình xây dựng.
5. Cơ quan chuyên môn về xây dựng không thực hiện kiểm tra công tác nghiệm thu của chủ đầu tư đối với các công trình đã được Hội đồng nghiệm thu Nhà nước các công trình xây dựng tổ chức kiểm tra công tác nghiệm thu.
6. Việc kiểm tra của cơ quan chuyên môn về xây dựng không thay thế, không làm giảm trách nhiệm của chủ đầu tư về công tác quản lý chất lượng công trình xây dựng và trách nhiệm của các nhà thầu tham gia hoạt động xây dựng về chất lượng công trình xây dựng đối với phần việc do mình thực hiện theo quy định của pháp luật.
Thủ tục hoàn công xây dựng rất cần thiết khi đăng ký quyền sở hữu, vì vậy quý khách đang có dự định xây dựng nhà mới nên hiểu rõ để chủ động hơn nhé. Chúc quý khách thành công.